Fermez les yeux et imaginez-vous, chaque matin, café à la main, ouvrir vos volets pour admirer la mer🌊… ou la montagne 🏔️ !
Avec ses 5 500 km de littoraux et ses barrières montagneuses imposantes, la France regorge de lieux où les grands éléments sont à portée de regard. Encore faut-il les identifier !
La production de « cartes de vue » sur des éléments réputés beaux, comme la mer, la montagne, les vallées ou encore le patrimoine architectural est un sujet que nous explorons sur la plateforme ou-vivre.fr.
Une sujet « paysage », un peu à part, qui contraste avec les cartes de qualité de l’eau du robinet, d’insécurité ou d’accès aux services, ou les pesticides !
Points abordés dans l’article :
- 🏗️ Peut-on encore construire avec vue sur mer ?
- ⚠️ La vue sur mer est-elle synonyme de danger ?
- 🏞️ La vue sur montagne, effet balcon ou toile de fond ?
- 🗺️ Comment Où vivre ? réalise les cartes de vue ?
- ⚖️ La vue est-elle protégée par le droit ?
- 🧠 Comment intégrer la vue dans une stratégie résidentielle ?
Bonne lecture !
La vue sur mer… vaut de l’or !
D’après les agences immobilières spécialisées, le prix au m² des biens avec vue sur la mer seraient survalorisé de 34 % et jusqu’à 56 % pour ceux en front de mer. À titre de comparaison, une piscine ou une terrasse ajoute seulement 10 à 16 % à la valeur d’un bien.
Les littoraux français connaissent une attractivité résidentielle croissante, portée à la fois par l’aspiration à un meilleur cadre de vie et par des dynamiques immobilières puissantes. Les zones côtières concentrent désormais un volume important de résidences principales, mais aussi de résidences secondaires et de biens destinés à l’investissement locatif, notamment touristique.
🌊 Peut-on encore construire avec vue sur mer ?
Selon nos estimations* sur l’hexagone (hors bâtiments et végétation, on parle uniquement des espaces « libres » où la mer est visible à hauteur d’humain, en se limitant à 10 km à l’intérieur des terres) :
▸ la surface totale avec vue sur mer serait d’environ 1158 km² (soit 0,21% de la surface hexagonale)
▸ la surface totale en zone urbanisée (zone U dans les PLU) avec vue sur mer (hors bâtiments) serait d’environ 165 km² (qui correspondent, en gros, aux terrains privés et aux espaces publics où la vue est dégagée)
▸la surface totale en zone à urbaniser (zones AU dans les PLU) avec vue sur mer serait d’environ 9,5 km²
En considérant une occupation moyenne de 625m²/hab (surface moyenne occupée par habitant dans les communes littorales), seulement 1520 nouveaux habitants pourraient encore construire en zone AU avec vue sur mer en France… les places sont chères ! 😅
Evidemment, ce calcul ne prend pas en compte l’obstruction de la vue du fait de la construction simultanée d’autres maisons sur un même îlot constructible (↘️), ni la vue générée par la présence d’étages aux bâtiments (↗️), ni le fait que certaines zones AU avec vue ne soient pas destinées à l’habitat (↘️), ni le fait qu’il manque quelques PLU disponibles (↗️).
⚠️ La vue sur mer est-elle synonyme de danger ?
Oui et non (même si un Normand dirait plutôt oui !) 😆
• Risque 1 : le recul du trait de côte. Ce risque dépend principalement de l’altitude et du type de sol, et très peu de la distance à la mer. Il est associé à la montée progressive du niveau de la mer et à l’érosion naturelle. L’érosion est plus rapide sur les sols sablonneux (Ex : stations balnéaires avancées des Landes) et plus lente, mais inexorable, sur les falaises calcaires (Ex : Normandie). Pour éviter ce risque, préférer des sols rocheux peu érosifs (Ex : Bretagne), moins exposés à long terme.
• Risque 2 : les submersions marines. Ce risque concerne assez peu les habitations avec vue sur mer qui, par définition, ne sont pas situées à très basse altitude, comme par exemple celles situées derrière un cordon dunaire (Ex : la Faute-sut-Mer) ou exposées à des risques de tsunami (Méditerranée).
• Risque 3 : les tempêtes. Si vous voyez la mer de chez vous, elle vous voit aussi ! La pression foncière dans des communes côtières a « sorti » les zones urbanisées des secteurs naturellement protégés par la topologie du terrain (villages anciens) pour s’étendre sur des plateaux exposés aux vents et à leurs conséquences.
Si vous avez le temps de lire une thèse récente sur le sujet 📝 Dr Eugénie Cazeaux : La prise en compte des risques côtiers par les marchés fonciers et immobiliers du littoral français métropolitain : ambivalence de la mer et tentatives de régulation publique du »désir de rivage » à l’aube du changement climatique.
🏔️ La vue sur la montagne, une stratégie à 2 vitesses !
La vue sur la montagne est un atout résidentiel majeur, mais elle ne se paie pas forcément au prix fort. L’objectif est de trouver la juste distance : assez proche pour la beauté du panorama, mais assez loin pour échapper aux contraintes climatiques, touristiques ou foncières.
🏞️ L' »Effet balcon » : être au premier rang face à la montagne
Certains territoires jouent à plein la carte de l’immersion visuelle. Nichés à mi-hauteur ou sur des versants bien exposés, ces secteurs bénéficient d’une vue plongeante ou frontale sur un massif de renom. On parle ici de communes situées entre 800 et 1 200 mètres, souvent en position dominante par rapport à une vallée.
Ces emplacements impliquent une vue spectaculaire, souvent panoramique, une orientation favorable (sud ou sud-ouest), une ambiance montagnarde tempérée, sans les excès climatiques de l’altitude et une proximité immédiate des stations, sans y être directement soumis.
Exemples : Le plateau d’Assy ou Cordon (pour une vue directe sur le Mont-Blanc), les balcons de Belledonne (Sainte-Agnès, Theys), le Trièves (suspendu entre Vercors et Dévoluy), Brantes ou Montbrun-les-Bains (face au Ventoux) ou certaines hauteurs de Saint-Gaudens ou de Pau (vue sur la chaîne pyrénéenne).
Ces lieux sont très prisés, notamment par les néo-résidents cherchant un cadre naturel valorisant et une forme de prestige. Le marché y est souvent tendu, en particulier autour du Mont-Blanc et des Préalpes du Nord même si certaines zones, moins connues, gardent un potentiel d’arbitrage intéressant (Trièves, Diois, Piémont pyrénéen).
🖼️ La toile de fond : la montagne comme horizon, à bonne distance
À l’inverse, il est possible de viser une vue plus lointaine mais dégagée, depuis une position de plaine ou de piémont. Ici, la montagne devient élément de décor, ligne de crête sur l’horizon, sans immersion directe.
Ces emplacements sont caractérisés par un cadre paysager qualitatif, mais dans un contexte rural ou périurbain, souvent plus accessible, un climat plus doux, moins sujet au gel ou à l’enneigement, une meilleure accessibilité (proximité d’axes routiers, gares) et un prix au m² bien plus modéré.
Exemples : le pays de l’Albanais ou l’avant-pays savoyard (entre Jura et Bauges), le Comminges (Aurignac, Alan, Betchat), le plateau de Lannemezan, la vallée de la Neste (avec horizon pyrénéen) ou le plateau de Sault (tourné vers le Ventoux).
Ces secteurs sont souvent peu connus en dehors des logiques locales, mais recèlent un potentiel d’accueil pour des projets résidentiels. Ils intéressent les ménages en quête de résidences principales à moyen budget, qui valorisent la qualité paysagère sans viser la performance touristique.
🗺️ Les zones d’intérêt visuel : une méthode sur-mesure.
Chez ou-vivre.fr, pour objectiver l’attrait paysager d’un lieu, nous avons développé plusieurs Indices de visibilité. Initialement conçu dans le but d’évaluer les impacts visuels négatifs (notamment les éoliennes), cette méthode a été détournée pour cartographier des « zones d’intérêt visuel ».
🧮 Calcul de la vue sur mer
Côté mer, sur l’ensemble du cordon littoral hexagonal, nous avons défini un nombre de points distinguables en mer (proches et lointains) depuis un « observateur » situé à 1,60 m d’altitude (taille humaine).
Coté terre, nous avons combiné l’utilisation d’un modèle numérique de terrain (source IGN) avec des données sur la végétation (en tenant compte de la hauteur des différentes essences) et sur le bâti (avec la hauteur variable des bâtiments).
Des outils géomatiques nous ont permis de calculer le nombre de points observables depuis la terre avec une résolution au sol de 5 × 5 m (compromis entre précision et performance de l’indice), en nous limitant à 10km « de profondeur » à l’intérieur des terres.
Plus un lieu obtient un score faible, plus sa vue est potentiellement camouflée par des bâtiments, des reliefs ou encore de la végétation. À l’inverse, un score élevé signifie que la vue est globalement dégagée.
🧮 Calcul de la vue sur les Pyrénées
Pour calculer la vue sur les Pyrénées, nous avons appliqué la même méthode en modifiant les données observées. Nous avons pris pour « cible visuelle » des points situés sur une ligne d’altitude à 1000m, afin de ne pas limiter la vue sur des extrémités de sommets.
On retrouve, ci-dessus, l’exemple des communes de Sendets et Serres-Moriaàs, situées dans les Pyrénées-Atlantiques (64), à moins de 10 kilomètres de Pau, qui ont une vue relativement dégagée sur la barrière pyrénéenne située à 25 km à vol d’oiseau.
⚖️ La vue sur les « grands éléments » est-elle protégée par le droit ?
La vue, bien qu’elle soit l’un des atouts majeurs d’une propriété face à la mer ou la montagne, n’est pas toujours protégée par le droit.
En France, ni le Code de l’urbanisme ni le Code civil ne garantissent explicitement la préservation des vues. Ils régissent surtout certains aspects liés à l’urbanisme, comme la hauteur des constructions, l’emplacement des fenêtres pour respecter la vie privée, ou encore la protection de l’ensoleillement à l’échelle du voisinage, souvent à travers les règles des Plans Locaux d’Urbanisme (PLU).
Sur le même principe, il n’existe ni « droit de vue » ni « privilège de vue » qui assurent la pérennité d’un paysage observé depuis un habitat. En théorie, un permis de construire, s’il respecte les règles du PLU, peut être délivré même s’il obstrue la vue d’une habitation voisine.
Prenons un exemple concret : dans une commune alpine, un grand projet immobilier est en cours de construction en contrebas d’un terrain habité. Une fois achevé, ce bâtiment pourrait fortement impacter la vue sur le Mont-Blanc pour les propriétaires du terrain. Pourtant, ces derniers n’auraient aucun moyen légal de s’y opposer, à moins qu’un dispositif juridique ne protège explicitement cette vue.
🧠 Stratégie résidentielle : croiser les sources de données
Identifier un lieu avec une vue imprenable est un véritable atout, mais il reste à croiser ce critère avec d’autres indicateurs pour réussir son projet.
La plateforme ou-vivre.fr permet justement de croiser cet indicateur paysager avec d’autres dimensions clés, parfois invisibles dans les approches immobilières classiques.
Voici l’exemple du croisement de 2 indicateurs complémentaires (réalisable sur ou-vivre.fr) :
▸ Le prix moyen au m² des dernières transactions immobilières
▸ La localisation des secteurs AU (à urbaniser) dans les PLU.
L’accès à ces informations constitue un gain de temps très important pour les personnes en phase de prospection, non ?!
C’est intéressant, mais à quoi sert d’avoir une belle vue si le PLU prévoit une extension urbaine sur le champ de vision ? Si l’eau du robinet est impropre ? Si le secteur présente des taux de pollution importants ? Si le bien est entouré de cultures fortement exposées aux pesticides ? Si l’accessibilité aux services du quotidien est difficile ? Si la plage n’est pas recommandée à la baignade ?
Nous recommandons de passer vos opportunités au crible de l’ensemble des critères pour éviter les mauvaises surprises.
En conclusion…
Nous travaillons actuellement au développement de nouvelles cartes de visibilité sur des lieux encore moins connus, comme par exemple : des cathédrales ou lieux d’intérêt (chateaux, lieux emblématiques, …), des massifs et des vallées plus secrètes.
Seriez-vous intéressés pour nous donner des idées de cartes de vue à générer ?
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L’équipe Où Vivre
